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【案情介紹】
　　　2010年1月1日，張某將位于深圳市寶安區(qū)新安街道的一間商鋪出租給葉某經(jīng)營商店使用，雙方簽訂房屋租賃合同約定租期自2010年1月5日起至2013年1月4日止，租金6000元/月。4個月后，張某發(fā)現(xiàn)商店換了老板。經(jīng)了解得知，葉某在承租房屋兩個月后即將房屋轉(zhuǎn)租給現(xiàn)在的老板王某，并收取租金6500/月。張某頓心生不快，但想到葉某每月都依約交付租金，便未予追究。半年后，張某打算收回房屋開辦餐廳，便致函葉某與王某，稱葉某在9個月前擅自轉(zhuǎn)租構(gòu)成違約，其現(xiàn)依法行使解除權(quán)，解除租賃合同，并限期王某搬離房屋。葉某與王某收函后不予理睬，張某遂起訴至法院，請求確認(rèn)葉某與王某的轉(zhuǎn)租合同無效。庭審過程中，葉某以張某早知房屋轉(zhuǎn)租卻未有異議，應(yīng)視為默認(rèn)同意轉(zhuǎn)租為由進行抗辯。出租人明知承租人擅自轉(zhuǎn)租卻不予異議，事隔半年后才行使解除權(quán)或請求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效還能否得到法律保護？張某的訴請是否于法有據(jù)？葉某的抗辯法院會否采納？
【法律分析】
　　　《合同法》規(guī)定，經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同有效，未經(jīng)出租人同意的，出租人享有法定解除權(quán)，即出租人可以承租人擅自轉(zhuǎn)租為由請求解除租賃合同而使轉(zhuǎn)租合同歸于終止。需注意的是，解除權(quán)是一種形成權(quán)，具有除斥期間，權(quán)利人若不及時在此期間內(nèi)行使解除權(quán)，期間屆滿之后則喪失解除權(quán)。為了穩(wěn)定出租人與承租人、承租人與次承租人之間的租賃法律關(guān)系，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對出租人在明知承租人轉(zhuǎn)租卻放任事實存在，而后又以未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租為由行使解除權(quán)的期限作出了限制，將解除權(quán)的除斥期間規(guī)定為6個月。具體而言，出租人自知道或應(yīng)該知道轉(zhuǎn)租事實之日起6個月內(nèi)，可以提出異議，請求解除租賃合同或請求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，但若出租人在6個月內(nèi)未提出異議，則視為默認(rèn)同意轉(zhuǎn)租行為，從而喪失法定解除權(quán)。換言之，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力以出租人是否在法定期限內(nèi)行使解除權(quán)為準(zhǔn)。
　　　本案中，葉某未獲得出租人張某的同意，擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租，張某享有法定單方解除權(quán)。但張某在得知葉某轉(zhuǎn)租之日起6個月內(nèi)不提異議，視為同意轉(zhuǎn)租。因此，張某喪失了合同解除權(quán)，其訴請無法律依據(jù)，法院應(yīng)采納葉某的抗辯意見。
【法律依據(jù)】
　　　《合同法》
　　　第九十五條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。
　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
　　　第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
　　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
　　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》（2013年2月25日第四次修正）
　　　第二十八條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：
　　（一）利用房屋進行非法活動，損害公共利益或者他人利益的；
　?。ǘ┥米愿淖兎课萁Y(jié)構(gòu)或者約定用途的；
　　（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的；
　　（四）超過合同約定期限的；合同未約定，拖欠租金達三個月以上的。
　　　因上述行為造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。
　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
　　　第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
　　　因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。